Thẩm Định Giá Động Sản

Phạm vi hoạt động thẩm định giá đang ngày càng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ không chỉ tại các quốc gia trong khu vực mà còn trên toàn cầu. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới hội nhập và phát triển, thẩm định giá đã trở thành một lĩnh vực không thể thiếu trong các giao dịch tài chính, đầu tư và quản lý tài sản. Đặc biệt tại Việt Nam, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản, bao gồm cả máy móc, thiết bị, đang trên đà phát triển vượt bậc.

Sự phát triển này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường, mà còn phản ánh sự chuyển mình của ngành thẩm định giá trong việc áp dụng các phương pháp, công nghệ tiên tiến và tuân thủ các chuẩn mực quốc tế. Việc này giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và công bằng trong mọi giao dịch, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho các quyết định đầu tư và phát triển bền vững trong tương lai.

Đối tượng của công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị rất đa dạng và phong phú. Bao gồm các loại thiết bị chuyên dùng và không chuyên dùng; máy móc nguyên kiện hoặc đã được lắp ráp; công cụ, dụng cụ phục vụ sản xuất – kinh doanh; cũng như các thiết bị phụ trợ trong quá trình chế biến, sản xuất và vận hành.

Tất cả những tài sản này, mặc dù không thuộc nhóm bất động sản, đều đóng vai trò thiết yếu trong việc thực hiện một hoặc nhiều chức năng cụ thể đã được xác định trước. Do đó, việc thẩm định giá cần phải được tiến hành một cách chính xác, khách quan và phù hợp với đặc tính kỹ thuật, mục đích sử dụng cũng như giá trị sử dụng thực tế của từng loại máy móc, thiết bị.

Thẩm định giá động sản (như máy móc, thiết bị…) được thực hiện nhằm phục vụ nhiều mục đích cụ thể, bao gồm:
Mua bán, cho thuê tài sản.
Liên doanh, liên kết trong hoạt động kinh doanh.
Niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, đưa vào bản cáo bạch để cung cấp thông tin minh bạch khi phát hành chứng khoán.
Thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
Thanh lý tài sản khi không còn sử dụng hoặc cần tái cơ cấu.
Tính khấu hao để kê khai thuế và quản lý tài chính.
Mua bảo hiểm và xác định mức phí hợp lý.
Sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp. Xử lý tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hoặc giá trị tài sản.
Chuyển đổi mục đích sử dụng tài sản trong hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Việc thẩm định giá chính xác giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong các quyết định kinh tế liên quan đến tài sản động sản.

KHÁI NIỆM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN Thẩm định giá động sản (bao gồm máy móc, thiết bị…) là quá trình xác định hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể và dựa trên phương pháp thẩm định phù hợp.

Máy móc, thiết bị có thể được thẩm định giá vì nhiều mục đích khác nhau, trong đó phổ biến nhất là các mục đích tài chính, đầu tư, vay vốn, mua bán hoặc thanh lý. Khi thẩm định giá vì mục đích tài chính, máy móc và thiết bị thường được áp dụng tương tự như các loại tài sản khác, tuân theo các nguyên tắc định giá chuẩn và sử dụng khái niệm giá trị thị trường.

Trong các trường hợp khác, chẳng hạn như phục vụ quản lý tài sản, bảo hiểm hay tái cấu trúc doanh nghiệp, thẩm định viên có thể sử dụng cơ sở giá trị phù hợp như giá trị chi phí thay thế trừ khấu hao, hoặc giá trị sử dụng. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định sẽ phụ thuộc vào mục đích cụ thể của quá trình định giá cũng như đặc điểm kỹ thuật và tình trạng thực tế của tài sản được thẩm định.

1. Sử dụng tốt nhất & hiệu quả nhất — Xác định cách sử dụng tài sản đem lại giá trị cao nhất về pháp lý, kỹ thuật và tài chính; xem xét khả năng chuyển đổi hoặc tối ưu hóa công năng.
2. Cung – cầu — Giá trị phản ánh mối quan hệ giữa nhu cầu mua và nguồn cung trên thị trường; cần phân tích giao dịch tương tự, tốc độ tiêu thụ và lượng cung hiện có.
3. Thay đổi — Giá trị biến động theo thời gian do yếu tố kinh tế, kỹ thuật, chính sách; thẩm định viên phải chọn thời điểm định giá và điều chỉnh theo xu hướng.
4. Thay thế — Giá trị không nên vượt quá chi phí để có được tài sản thay thế tương đương; áp dụng khi ít dữ liệu giao dịch hoặc đánh giá chi phí tái tạo.
5. Cân bằng — Các thành phần (đất, công trình, tiện ích) phải hài hòa để tối ưu hóa hiệu suất; đầu tư quá mức vào một yếu tố có thể không tăng giá trị tương ứng.
6. Thu nhập & phân phối — Đánh giá trên cơ sở khả năng sinh lợi: phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận ròng và cách thu nhập được phân bổ giữa các yếu tố sản xuất.
7. Đóng góp — Mỗi bộ phận tài sản được định giá theo mức độ đóng góp vào tổng thu nhập; bổ sung hoặc loại bỏ bộ phận sẽ ảnh hưởng tới tổng giá trị.
8. Tuân thủ & cạnh tranh — Tài sản phải phù hợp pháp lý, quy hoạch và môi trường xung quanh; đồng thời xem xét mức độ cạnh tranh trên thị trường vì nó tác động đến lợi nhuận.
9. Lợi ích tương lai — Giá trị dựa trên dự báo lợi ích trong tương lai và kỳ vọng người mua; thẩm định viên cần minh bạch các giả định, kịch bản và tỷ lệ chiết khấu.